仲介会社と不動産会社の違いと役割と選び方

仲介会社と不動産会社の違い

仲介会社の業務内容と特徴

不動産仲介会社は、売主・貸主と買主・借主の間に立ち、契約手続きから引き渡しまでを支援する専門事業者です。 宅地建物取引業法に基づき、物件の紹介から条件交渉、契約書の作成、重要事項の説明、引き渡しまでの一連のプロセスを担当します。

参考）不動産仲介業｜仕組みと仕事内容 - 全日ラビー不動産コラム

一般的な仲介会社の業務範囲は以下の通りです。

• 物件探しと内覧の段取り・同行
• 売主との価格や諸条件の交渉
• 重要事項の調査と説明
• 契約書の作成と締結サポート
• 引き渡しまでの準備と実行

参考）不動産仲介業者が業務としてやってくれるのはどこまで？

しかし、住宅ローンや資金計画、ライフプランニングなどのサービスは提供しているかどうかは会社によって異なります。 2018年4月からはインスペクション・住宅瑕疵担保保険の取次が法律で義務付けられましたが、普及度はまだ限定的です。

不動産会社の種類と役割の違い

不動産会社は業務内容によって大きく4つに分類されます。

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種類	主な業務	収益源
不動産売買	自社で物件を仕入れ販売	売却価格との差額
不動産仲介	売主と買主の間に入り仲介	仲介手数料
不動産管理	入居者募集・物件メンテナンス	管理報酬
不動産賃貸	自社物件の賃貸運営	家賃収入

収益モデルの違いも明確です。仲介会社は契約成立時に手数料を受け取る単発型のビジネスで、関わる期間が短くなります。 管理会社は継続的な管理報酬で収益を得るため、長期的な関係性が特徴です。

参考）不動産「仲介会社」と「管理会社」の違いとは？仕事内容や報酬を…

仲介会社の法的責任と顧客保護義務

不動産仲介業者は、宅地建物取引業法で明示された法令以外にも、物件の利用目的に影響を生じる可能性のある法令や条例なども調査し、説明する義務があります。 買主が売買契約を締結するかどうかを決定づけるような重大な事項について調査し、これを説明すべき義務を負っています。

参考）不動産売買において仲介業者が負うべき法的責任とは？ - ダー…

仲介業者の責任は、仲介契約を依頼した顧客ではない第三者に対しても発生する場合があります。 最高裁判所の判例（昭和36年5月26日）では、仲介業者の責任が問われるケースとして、調査・説明義務違反が多いとされています。

参考）不動産の買主側仲介業者と売主側仲介業者との間のトラブル

調査義務の内容

仲介業者も物件の性状について専門的な調査能力を有しているわけではありません。物的な性状については、通常の注意を持って現状を確認し、その状態を説明すれば足りるとされています。

説明義務の範囲

重要事項以外の事項についても、売買当事者の意思決定に際して重要な事実については説明・告知を行わなければなりません。

責任の発生事例

過去の雨漏りを知りながらその事実を秘匿して説明した場合や、建替えが不可能であることを説明しなかった場合など、重大な瑕疵についての説明義務違反が認められると、損害賠償責任が発生します。

参考）一般財団法人 不動産適正取引推進機構

仲介手数料の仕組みと法律による上限規制

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められており、どの媒介契約を選んでも「売買価格×3%+6万円+消費税」という計算式（売買価格400万円超の場合）が適用されます。 これは法律で上限額が決まっている成功報酬といえるものです。

参考）仲介手数料の簡単な計算方法は？上限額の違いや抑え方について｜…

表：仲介手数料の計算方法（売買の場合）

参考）不動産売却時の仲介手数料｜計算方法と最新の法改正を完全網羅｜…

物件価格	計算式	上限額（税込）
400万円以下	価格×5%+消費税	変動
400万円超	価格×3%+6万円+消費税	変動

賃貸の場合の仲介手数料は、家賃の1ヶ月分が上限とされています。 支払いは契約の際に請求され、希望する条件で賃貸借契約や売買契約を結ぶことができた対価として支払います。

国土交通省「不動産流通業における個人情報保護法の適用の考え方」 - 不動産取引における個人情報保護の法的枠組みについて詳しく説明されています。

信頼できる仲介会社を見分ける意外な視点

不動産仲介業者の選び方において、多くの人が注目するのは実績や口コミですが、意外な視点として「行政処分歴」と「免許更新回数」の確認が重要です。

参考）不動産会社の選び方｜マンション等の売却・購入時の仲介会社選…

• 免許番号の表示義務確認
• 保証協会（全宅連・全日本不動産協会等）への加入状況
• 過去の行政処分歴の有無
• 創業年数と経営実績

一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」 - 不動産取引に関する過去の裁判例を検索でき、仲介業者の責任範囲やトラブル事例を学ぶことができます。

毎日リビング「信頼できる仲介会社を見分ける5つのポイント」 - 不動産会社の選び方と信頼できる業者を見極める具体的な方法を解説しています。

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